Leuze-en-Hainaut leest ‘dichte stedelijke omgeving’ als ‘dicht stadscentrum’ en geeft een referentie nul op tien: de selectie van drie kandidaten voor twee gemengde gebouwen wordt geschorst
De stad Leuze-en-Hainaut gaf de architectenreferentie van het bouwteam CBD – Architectes L.M. nul op tien met als enige motief dat het project ‘zich niet in een dicht stadscentrum bevindt’ — een eis die haar eigen selectieleidraad nergens stelt, want die vraagt enkel een dichte stedelijke omgeving — en de Raad van State schorste daarom op 28 juli 2026 bij uiterst dringende noodzakelijkheid de beslissing van 8 juni 2026 waarbij drie van de zes kandidaten werden geselecteerd voor de ontwerp- en bouwopdracht van twee gemengde gebouwen en de omliggende publieke ruimte.
Wat gebeurde er?
Op 26 maart 2026 publiceerde de stad Leuze-en-Hainaut in het Bulletin der Aanbestedingen een aankondiging voor een overheidsopdracht voor werken met als voorwerp de ‘conceptie/realisatie van 2 gemengde gebouwen en publieke ruimten’. De selectieleidraad van maart 2026 omschreef dat voorwerp als één geheel: twee gemengde gebouwen met aanpasbare oppervlakten en woningen, private parkeerplaatsen, en publieke en private buitenaanleg — een voetgangersverbinding, een square, een openbaar pleintje en collectieve private tuinen. De stad koos voor een mededingingsprocedure met onderhandeling in twee fasen: eerst de selectie van de kandidaten, daarna de gunning. Tegen de uiterste datum van 4 mei 2026 waren zes kandidaturen ingediend, waaronder die van het bouwteam gevormd door de NV CBD en de BV Architectes L.M. et Associés. De gemachtigde van de stad, IDETA, onderzocht de kandidaturen en stelde een analyseverslag met rangschikking op. Het bouwteam CBD haalde 47 punten en eindigde vijfde van zes; alleen de drie best gerangschikte kandidaten gingen door. Op 8 juni 2026 maakte het gemeentecollege de inhoud van dat verslag tot de zijne, valideerde het de lijst van drie weerhouden kandidaten, lichtte het de niet-weerhouden kandidaten in over hun uitsluiting en legde het de datum voor het indienen van de offertes vast op 14 september 2026. Die beslissing werd aan CBD betekend bij brief van 22 juni 2026. De hele zaak draait om één criterium. Artikel 9.6 van de selectieleidraad vroeg van de architect één relevante referentie over de bouw of renovatie van een gemengd gebouw of van woningen, met als minimumeisen een werkenbedrag van minstens 2.000.000 euro exclusief btw en een voorlopige oplevering in de vijf jaar vóór de bekendmaking van de opdracht, te staven met een referentiefiche en een attest van goede uitvoering. Artikel 10 beperkte het aantal kandidaten tot maximaal drie en hanteerde een alles-of-niets-quotering: wie aan een criterium voldoet krijgt het maximum, wie er niet aan voldoet nul. Artikel 10.2 gaf tien punten voor de ‘capaciteit om een gebouw in dialoog te laten treden met zijn omgeving en met de publieke ruimte, op een site in een dichte stedelijke omgeving’. Het begrip ‘dichte stedelijke omgeving’ zelf werd niet gedefinieerd, maar artikel 10.1 verduidelijkte wel dat met stedelijk of peri-stedelijk weefsel een ‘continu en dicht weefsel (sterke concentratie van bebouwing)’ bedoeld werd. CBD diende als architectenreferentie een realisatie in aan de Scheldeoever in Antoing, uitgevend op de place du Préau, op twaalf kilometer van de site van de opdracht. De woningen tegenover dat referentieproject zijn allemaal rijwoningen met twee gevels, op percelen van beperkte omvang. Het analyseverslag citeerde de nota van CBD — de ingreep zou ‘een echte toegangspoort voor de stad’ vormen, en ‘het gebouw aan de Scheldezijde ontwikkelt een geritmeerde architecturale schrijfwijze die de loop van het water begeleidt en gevarieerde zichten op de natuurlijke oevers biedt’ — en besloot in één regel: ‘Het project treedt in dialoog met zijn omgeving, maar bevindt zich niet in een dicht stadscentrum.’ Resultaat: 0 op 10 voor dat criterium, en een totaal van 47 punten. Op 7 juli 2026 vorderden CBD en Architectes L.M. de schorsing bij uiterst dringende noodzakelijkheid en de vernietiging. Bij beschikking van 8 juli werd de zaak vastgelegd op de zitting van 27 juli 2026. De Raad van State volgde de verzoekende partijen in het eerste onderdeel van hun enige middel, en zijn redenering is kort en scherp. Het enige motief voor de nul was dat het project niet in een ‘dicht stadscentrum’ ligt — maar dat is niet wat de selectieleidraad eist. Die vraagt geen aanwezigheid in een stadscentrum, wel in een stedelijke omgeving, en zo’n omgeving hoeft niet noodzakelijk deel uit te maken van een centrumgebied. Bovendien, voegde de Raad eraan toe, is de vereiste dichtheid een tamelijk subjectief gegeven; juist daarom moest de motivering van de bestreden akte voldoende laten zien wat de stad ertoe bracht te oordelen dat het project niet in een ‘dichte’ stedelijke omgeving lag. De motieven van de akte laten niet toe de redenering van de steller op dat punt te begrijpen, en de uitleg in de nota met opmerkingen van de stad kan de lacunes in die motivering niet achteraf dichten. Het middel was in die mate ernstig. De Raad beval de schorsing van de beslissing van 8 juni 2026 en de onmiddellijke uitvoering van zijn arrest. De zes kandidaturen die de stad op instructie van de auditeur-verslaggever vertrouwelijk had neergelegd, blijven in dit stadium vertrouwelijk. Over de kosten, inclusief de rechtsplegingsvergoeding, sprak de Raad zich nog niet uit: die worden aangehouden.
Waarom doet dit ertoe?
Twee klassiekers uit het aanbestedingsrecht komen hier in één arrest samen, allebei op een manier die meteen bruikbaar is. Het eerste is de gebondenheid van de aanbesteder aan zijn eigen spelregels — patere legem quam ipse fecisti. Wie in zijn selectieleidraad ‘dichte stedelijke omgeving’ schrijft, mag bij de beoordeling niet plots ‘dicht stadscentrum’ lezen. Het verschil lijkt klein, maar het is precies het verschil tussen een referentie in een dichtbebouwde straat aan de rand van een stad en een referentie op de Grote Markt. Door de lat stilzwijgend te verleggen, beoordeelde de stad de kandidatuur aan een norm die de kandidaten nooit te lezen kregen. Dat raakt de kern van het transparantiebeginsel: de criteria die tellen moeten vooraf bekend zijn, en het moeten daarna ook effectief de criteria zijn die worden toegepast. Het tweede is even praktisch: motiveren achteraf herstelt niets. De stad legde in haar nota met opmerkingen een uitvoerige uitleg neer over wat zij met het criterium bedoelde — een stedelijk front, dialoog met de straat, behandeling van de stedelijke raakvlakken, continuïteit van het bebouwde weefsel. Die uitleg is inhoudelijk niet onzinnig, maar ze kwam te laat. De formele motiveringsplicht bestaat net om de bestemmeling van een bestuurshandeling toe te laten in te schatten of en hoe hij beroep instelt; een motief dat pas in de gerechtelijke procedure opduikt, kan die functie per definitie niet meer vervullen. Wat het arrest extra scherp maakt, is de quoteringswijze. De leidraad werkte met alles of niets: voldoet de referentie, dan het maximum; voldoet ze niet, dan nul. Zo’n systeem laat geen ruimte voor nuance en maakt elke afzonderlijke beoordeling meteen zwaarwegend. Een aanbesteder die daarvoor kiest, verhoogt daarmee ook zijn eigen motiveringslast: het verschil tussen tien en nul moet dan uit de motivering zelf blijken, niet uit een conclusie van één regel.
De les
Voor kandidaten en inschrijvers: leg de motivering van uw niet-selectie woordelijk naast de tekst van de leidraad of het bestek. In deze zaak volstond één woordverschil — ‘stadscentrum’ tegenover ‘stedelijke omgeving’ — om de schorsing te verkrijgen. Vraag bij een nul op een alles-of-niets-criterium altijd uitdrukkelijk naar de concrete redenen, en ga na of die redenen overeenstemmen met het criterium zoals het gepubliceerd is. Duiken de echte argumenten pas op in de nota met opmerkingen van de aanbesteder, dan kunt u ze aanvechten als laattijdige motivering. En reken op korte termijnen: hier werd de beslissing van 8 juni betekend op 22 juni en het verzoekschrift ingediend op 7 juli. Voor aanbesteders: schrijf uw criteria zo dat u ze ook letterlijk kunt toepassen, en pas ze daarna letterlijk toe. Gebruikt u een gradueel of vaag begrip als ‘dicht’, ‘relevant’ of ‘vergelijkbaar’, definieer het dan in de leidraad zelf — zoals hier wél gebeurde voor ‘stedelijk weefsel’, maar niet voor ‘dicht’. Motiveer in de beslissing concreet waarom de voorgelegde referentie niet voldoet, met verwijzing naar de elementen van het dossier. En bezint u zich vóór u voor een alles-of-niets-quotering kiest: ze is eenvoudig en ogenschijnlijk objectief, maar ze laat geen enkele beoordelingsfout ongestraft.
Te onthouden
- De motivering van een niet-selectie moet het criterium toepassen zoals het gepubliceerd is: een ‘dichte stedelijke omgeving’ is niet hetzelfde als een ‘dicht stadscentrum’, en een stedelijke omgeving hoeft geen centrumgebied te zijn.
- Bevat een criterium een subjectieve notie zoals ‘dicht’, dan moet uit de motivering van de beslissing zelf blijken waarom de voorgelegde referentie er niet aan voldoet.
- Uitleg in de nota met opmerkingen kan een gebrekkige motivering niet achteraf dekken.
- Bij een alles-of-niets-quotering (voldoet = maximum, voldoet niet = 0) weegt één betwistbare beoordeling meteen zwaar door: CBD kreeg 0 op 10 en strandde met 47 punten op de vijfde plaats van zes, terwijl slechts drie kandidaten werden weerhouden.
- De Raad toetst marginaal: hij vervangt de beoordeling van de aanbesteder niet, maar sanctioneert de kennelijke beoordelingsfout en toetst de wettigheid, met name het transparantiebeginsel en de motiveringsplicht.
- De schorsing werd bevolen met onmiddellijke uitvoering van het arrest; over de kosten en de rechtsplegingsvergoeding werd nog niet beslist.
Waarop letten
- Het exacte woordgebruik van de leidraad tegenover dat van het beoordelingsverslag — één woord kan volstaan.
- De vraag of een gradueel begrip in de leidraad zelf is gedefinieerd: artikel 10.1 verduidelijkte wél wat ‘stedelijk weefsel’ betekende, maar niet hoe ‘dicht’ moest worden gemeten.
- Het risico van alles-of-niets-quoteringen bij de kwalitatieve selectie, zeker in combinatie met een shortlist van drie.
- Dat de zes kandidaturen op instructie van de auditeur vertrouwelijk werden neergelegd en in dit stadium vertrouwelijk blijven.
- Dat dit een schorsingsarrest is: het middel werd ‘ernstig’ bevonden, maar de zaak ten gronde is nog niet beslecht en de kosten zijn aangehouden.
Stel jezelf de vraag
Staat in uw selectie- of uitsluitingsbeslissing exact hetzelfde criterium als in uw leidraad, of is er onderweg een woord strenger geworden? Kunt u van elke nul op een alles-of-niets-criterium in één alinea uitleggen wat er precies ontbrak in de voorgelegde referentie? Bevat uw leidraad een definitie van de graduele begrippen die u gebruikt — ‘dicht’, ‘vergelijkbaar’, ‘relevant’ — of laat u de invulling aan de beoordelaar over? En als kandidaat: hebt u de motivering van uw niet-selectie woord voor woord vergeleken met de gepubliceerde criteria, en de termijn voor een vordering bij uiterst dringende noodzakelijkheid in het oog gehouden?
Gerelateerde arresten
Over deze databank
De Raad van State is het hoogste administratieve rechtscollege in België. Bij geschillen over overheidsopdrachten — van de gunning van een contract tot de uitsluiting van een inschrijver — is het de Raad van State die in laatste instantie oordeelt. De arresten in deze databank zijn door TenderWolf samengevat in begrijpelijke taal, met concrete lessen voor inschrijvers en aanbestedende overheden. Bekijk alle arresten →