Een te hoge prijs is net zo verdacht als een te lage — het prijsonderzoek moet beide richtingen op
De Raad van State schorst de gunning van het project/construction management voor het nieuwe Vivalia-ziekenhuis aan ATIS omdat Vivalia alleen bij lage prijzen kritische vragen stelde, terwijl de winnende offerte op verschillende posten zeer hoog lag zonder dat die afwijking ooit werd bevraagd.
Wat gebeurde er?
Vivalia, een intercommunale die vier ziekenhuizen beheert in de provincie Luxemburg, bereidt de bouw voor van een nieuw Centre Hospitalier Régional Centre-Sud op de site Houdemont (Habay) — een project van circa 92.000 m² en 660 bedden. Om dit project aan te sturen schrijft Vivalia een opdracht uit voor de aanstelling van een équipe van Project Manager en Construction Manager, verdeeld over één vaste tranche en vier voorwaardelijke tranches (totaal geraamd op bijna 555 miljoen euro aan werken). Het gaat om een procedure met Europese bekendmaking (september 2023), tweemaal uitgesteld voor de indiening van offertes. De prijs bestaat niet uit een vaste som maar uit een percentage ereloon op de reële kosten. Drie offertes: VIVA-PM (bijna 13% onder de raming van 9.599.299,62 € TVAC), QBUILD/IMMO-PRO (iets boven de raming) en het groupement ATIS (ruim boven de raming). Na prijsverificatie in december 2023 stuurt Vivalia gerichte vragen naar alle drie — maar met een opvallend incoherente keuze van tranches per inschrijver. Zo wordt QBUILD bevraagd over de tranches 1 tot 3 PM (waar zijn prijs bijna conform de raming is), terwijl ATIS op tranche 5 PM niet wordt bevraagd hoewel zijn prijs daar meer dan 50% onder de raming zit. Ook over tranche 4 PM wordt alleen VIVA-PM bevraagd, hoewel ATIS óók aanzienlijk onder de raming zit. QBUILD antwoordt met een opgave van gewerkte dagen per profiel per maand, maar zonder uurtarieven. Vivalia noteert zelf: 'La justification ne peut convaincre' — maar vraagt géén verdere justificatie op basis van artikel 36 KB 18/04/2017, met als argument dat de offerte van QBUILD toch niet de eerste gerangschikt zou zijn. Voor ATIS volstaat Vivalia met twee vaststellingen: (1) de uurtarieven liggen hoger dan die van VIVA-PM en (2) 'bij een prijs elevé stelt de prijsverificatievraag zich anders dan bij een prijs bas, die een risico zou creëren van slechte uitvoering'. De kwaliteit van de offerte van ATIS (hoge scores op het tweede gunningscriterium) wordt vervolgens ingeroepen om de hoogte van de prijs te rechtvaardigen. Immo-Pro en Qbuild vragen UDN-schorsing. Hun derde middel over prijsonderzoek wordt serieus bevonden. De Raad somt vier fundamentele motiveringsgebreken op: Eerst is er de incoherente keuze van tranches: de wijze waarop Vivalia heeft beslist welke tranches van welke inschrijver te bevragen, volgt geen enkele logica. Onderling vergelijkbare prijsafwijkingen werden verschillend behandeld — dat alleen al volstaat om vast te stellen dat Vivalia haar verplichting tot concreet en effectief prijsonderzoek (art. 35 KB 18/04/2017) heeft geschonden. Vervolgens is er de weigering om door te vragen ondanks eigen twijfels: Vivalia geeft zelf in haar verslag aan dat bepaalde prijzen van VIVA-PM en van verzoekers haar doen twijfelen. Door dan toch geen art. 36-justificatie op te vragen, schendt Vivalia de plicht die uit die bepaling voortvloeit. Ook het argument dat hoge prijzen minder controle vergen dan lage prijzen, wordt radicaal verworpen: abnormaal hoge prijzen tasten de fundamentele belangen van de aanbesteder en van de overheidsfinanciën aan. Een aanbesteder is nooit vrijgesteld van prijsverificatie louter omdat de prijs hoog is. Bovendien bevatte de offerte van ATIS ook zeer lage eenheidsprijzen, die evenmin bevraagd werden. Tenslotte kan de kwaliteit van de offerte (gunningscriterium) niet dienen om de normaliteit van de prijs aan te tonen: regelmatigheid moet kwaliteit voorafgaan, niet omgekeerd. De methodologie van ATIS is 'stereotyped' genoemd, en laat geen projectie toe van het aantal werkuren dat ze impliceert. En de algemene motivering dat 'bij intellectuele prestaties de marge groter is', is stereotyped en immuniseert bepaalde prijsparameters van élke verificatie — wat in strijd is met artikelen 35 en 36. Schorsing bevolen, met onmiddellijke uitvoering.
Waarom doet dit ertoe?
Dit arrest bevestigt met ongebruikelijke scherpte dat het prijsonderzoek evenredig en coherent moet zijn: alle prijzen die afwijken van de raming moeten worden bevraagd volgens dezelfde logica, niet volgens een selectief schema dat achteraf niet uit te leggen valt. Het arrest verwerpt bovendien twee veelgebruikte motivatie-stokpaardjes van aanbesteders: (1) 'hoge prijzen zijn minder problematisch dan lage' en (2) 'intellectuele prestaties laten een grotere prijsmarge toe'. Beide argumenten werken niet meer als schermzinnen om weinig verificatie te rechtvaardigen. Voor bid managers die een procedure verliezen aan een concurrent met een prijs die elders uit de toon valt: deze jurisprudentie geeft u een zeer sterk middel.
De les
Als u verliest aan een concurrent wiens prijs op bepaalde posten sterk afwijkt van de raming (omhoog of omlaag): vraag onmiddellijk het gunningsverslag op en vergelijk welke soumissionnaires op welke posten bevraagd zijn. Blijkt de aanbesteder incoherent gekozen te hebben — alleen uw prijzen onder de loep terwijl de winnaar ongemoeid bleef op vergelijkbare afwijkingen? Dan heeft u een schorsingsmiddel. Vraag ook altijd na: heeft de aanbesteder op basis van artikel 36 KB 18/04/2017 doorgevraagd wanneer de eerste justificatie twijfelachtig bleef?
Te onthouden
- Het prijsonderzoek (art. 35 KB 18/04/2017) moet concreet, effectief en coherent zijn — niet selectief per inschrijver
- Abnormaal hoge prijzen moeten net zo grondig worden gecontroleerd als abnormaal lage — beide schaden het algemeen belang
- Wanneer de aanbesteder zélf twijfelt aan prijzen (in zijn analyseverslag), MOET zij justificatie opvragen op basis van art. 36 KB 18/04/2017
- De kwaliteit van de offerte (gunningscriterium) kan nooit dienen om de normaliteit van de prijs aan te tonen — regelmatigheid gaat voor
- Stereotiepe motiveringen ('intellectuele prestaties → grotere marge') volstaan niet: de verificatie moet specifiek zijn voor de concrete opdracht
Waarop letten
- Een gunningsverslag waarin inschrijvers incoherent worden bevraagd (u wel op post X, de winnaar niet terwijl hij daar sterker afwijkt van de raming)
- Motiveringen die zeggen dat 'bij hoge prijzen de verificatie anders verloopt' — nu expliciet verworpen door de Raad
- Motiveringen die de kwaliteitsscore inroepen om de prijs te verklaren (volgordefout: regelmatigheid eerst)
- Eigen twijfels van de aanbesteder ('deze justificatie kan niet overtuigen') gevolgd door géén opvraging ex art. 36 — dat is een zelfgeconstateerd gebrek
Stel jezelf de vraag
Zijn er in de winnende offerte eenheidsprijzen of tranchebedragen die sterk afwijken van de raming (meer dan 15–20% verschil, in plus of min)? Heeft de aanbesteder die afwijkingen bevraagd? Is de motivering voor het aanvaarden van die prijzen concreet (uurtarieven, aantal dagen, onderbouwing) of stereotyped ('kwaliteit rechtvaardigt de prijs', 'intellectuele prestaties'). Is de keuze welke inschrijvers over welke posten te bevragen coherent — of werd u zelf zwaarder bevraagd dan de winnaar op vergelijkbare afwijkingen?
Gerelateerde arresten
Over deze databank
De Raad van State is het hoogste administratieve rechtscollege in België. Bij geschillen over overheidsopdrachten — van de gunning van een contract tot de uitsluiting van een inschrijver — is het de Raad van State die in laatste instantie oordeelt. De arresten in deze databank zijn door TenderWolf samengevat in begrijpelijke taal, met concrete lessen voor inschrijvers en aanbestedende overheden. Bekijk alle arresten →