Un tableau comparatif des prix unitaires peut suffire comme analyse des prix — même si le deuxième classé a l'impression que rien n'a été vérifié
Le Conseil d'État rejette le recours de VMG-De Cock contre l'attribution d'un marché de construction scolaire à un concurrent moins cher de 116.000 euros, parce que l'adjudicateur a effectivement réalisé une analyse des prix au moyen d'un tableau comparatif détaillé — même sans demander de justification formelle des prix.
Que s'est-il passé ?
En mai 2014, la ville de Termonde lance un appel d'offres ouvert pour la construction et l'extension de l'école primaire communale 'Echo' à Oudegem (estimation : 1.237.891,33 euros HTVA). Trois entreprises remettent offre. Pyck Michael Algemene Bouwwerken propose 1.149.707,26 euros — près de 116.000 euros sous VMG-De Cock (1.255.984,90) et près de 196.000 euros sous Dero Construct (1.331.941,28). Le 22 septembre 2014, la ville attribue à Pyck. VMG-De Cock saisit le Conseil d'État avec un grief central : la ville n'a pas réellement examiné les prix. Le rapport d'attribution énonce « aucun prix unitaire anormalement élevé ou bas constaté », mais c'est, selon VMG, une clause de style. Aucune analyse des prix unitaires où Pyck est nettement moins cher (poste 11.22 sous-œuvre, poste 32.61 toiture métallique, postes 40.32-40.33 menuiserie, poste 53.11.b carrelage céramique — parfois moins de la moitié du prix des autres). À cela s'ajoutent l'écart de 8,5 % (selon VMG ; 7 % selon la ville) sous l'estimation et les résultats financiers peu reluisants de Pyck. Un adjudicateur diligent aurait dû creuser. Le Conseil pèse le rapport d'auditorat et les pièces. Il constate que le rapport d'examen est plus qu'une clause de style : il existe, par poste du métré, un tableau comparatif des prix unitaires établi par l'architecte, reprenant les prix de tous les soumissionnaires, les moyennes arithmétiques et pondérées, et le poids de chaque poste dans le montant total. Les postes douteux portent des points d'exclamation. Le Conseil juge : c'est bien une analyse des prix, tant des totaux que des prix unitaires. Il applique ensuite l'article 21, §3 de l'arrêté royal placement : l'adjudicateur ne doit demander une justification des prix que s'il veut écarter l'offre pour prix anormal. Pyck n'a pas été écartée, donc pas d'obligation d'interroger. Un écart inférieur à 10 % de l'estimation et de la moyenne n'est pas une différence manifestement substantielle qui imposerait une justification. Quant aux prix unitaires précis — Pyck est souvent plus proche de l'estimation que VMG-De Cock elle-même sur les postes contestés, ou les prix varient fortement entre tous les soumissionnaires. L'argument d'incohérence dans la tarification de Pyck est qualifié de « très technique » et insuffisamment étayé. Le recours est rejeté. VMG-De Cock paie les frais de rôle et l'indemnité de procédure.
Pourquoi c'est important ?
Beaucoup de soumissionnaires perdants espèrent renverser l'attribution avec l'argument « le lauréat est anormalement bas, l'adjudicateur aurait dû interroger ». Cet arrêt dessine la limite supérieure de cet argument. Un tableau comparatif des prix unitaires avec moyennes et pondérations suffit comme analyse des prix — même s'il ne mène pas à un questionnement formel. L'adjudicateur garde un large pouvoir discrétionnaire. Pour les bid managers qui envisagent un recours sur les prix : soyez en mesure de démontrer plus que « l'écart est important » et « beaucoup de postes sont moins chers ». Pour les adjudicateurs, c'est un soulagement : un tableau comparatif sérieux qui repère les valeurs aberrantes suffit — pour autant qu'il soit réellement établi et pas seulement allégué.
La leçon
Bid manager qui conteste sur les prix : construisez votre propre analyse poste par poste avec chiffres (prix unitaire du lauréat vs. le vôtre vs. l'estimation, y compris les postes où vous êtes moins cher), et pointez des raisons concrètes pour lesquelles un prix n'est pas réaliste (type de matériau, normes, heures de main-d'œuvre). Une vague comparaison « moins de la moitié » ne suffira pas. Adjudicateur : assurez-vous que votre dossier contient un tableau comparatif par poste avec moyennes, et signalez les écarts par des points d'exclamation ou des notes. Ce tableau EST l'analyse des prix — et s'il est là, vous n'avez pas à demander de justification des prix lorsque vous ne voulez pas écarter l'offre.
Posez-vous la question
Comme requérant sur les prix : pour au moins trois postes, pouvez-vous indiquer une raison concrète pour laquelle le prix unitaire du lauréat n'est pas réalisable (coût matériau, heures, norme) — et l'étayer d'un calcul, pas seulement d'un pourcentage ?
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →