Un pour cent de grands logements en moins : le Conseil d’État suspend l’attribution du marché d’études de la SLRB pour 70 logements à Watermael-Boitsfort
Le président de la VIe chambre suspend, en extrême urgence, la décision de la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale d’attribuer à l’équipe Pierre Blondel Architectes un marché complet d’études pour quelque 70 logements sociaux et moyens, parce que le cahier spécial des charges érigeait le minimum de 30 % de grands logements en ‘obligation’, que l’offre retenue n’en proposait que 29 %, et que le pouvoir adjudicateur ne pouvait écarter cette dérogation comme non substantielle tout en demandant aussitôt au lauréat d’ajuster son offre.
Que s'est-il passé ?
Fin décembre 2021, la SLRB a lancé une procédure restreinte pour une mission complète d’études : une équipe pluridisciplinaire devait concevoir et suivre la construction d’environ 70 logements (80 % sociaux, 20 % moyens), une salle polyvalente, des parkings et 165 emplacements vélo avenue des Cailles à Watermael-Boitsfort, dans le cadre de l’Alliance Habitat. Sept équipes se sont portées candidates, cinq ont été sélectionnées et ont déposé une offre le 11 août 2022. Le comité d’avis a évalué les offres sur cinq critères (urbanité 35 %, habitabilité 25 %, durabilité 20 %, technicité 10 %, économie de projet 10 %) et a classé première l’association Pierre Blondel Architectes + Alt-O + COSEAS + BESP avec 79/100 ; l’équipe Cité Jardicole — DXA.Archi, Atelier Caneva-s, Sami Kamar, Ney & Partners WOW et XCO Engineering — a terminé deuxième avec 73/100. Le 6 octobre 2022, le conseil d’administration a attribué le marché à l’équipe Blondel et versé aux autres soumissionnaires la prime de 8.000 euros prévue. Le hic : l’annexe 3 du cahier spécial des charges n’admettait une diminution de dix logements au maximum que ‘tant que les deux obligations suivantes ont été respectées’ — un minimum de 5 % de logements adaptés PMR et un minimum de 30 % de grands logements (trois chambres et plus). L’offre de l’équipe Blondel comptait 63 logements dont 18 grands, soit 28,57 % (arrondi à 29 % dans le rapport d’analyse). Le comité d’avis y a vu une irrégularité non substantielle, ‘minime et facilement modifiable sans impact sur le projet’. Le même jour, le conseil d’administration a en outre demandé aux auteurs de projet retenus de ‘revoir le nombre de logements afin de tendre vers l’objectif de 70’. Le Conseil d’État n’a pas suivi. L’exception de la SLRB selon laquelle les requérants, avec 4,62 % de logements PMR, manquaient d’intérêt à leur moyen, a échoué : le rapport d’analyse n’avait constaté aucune irrégularité dans leur offre. Au fond, le Conseil a jugé que la motivation ‘facilement modifiable’ trahissait la volonté de faire modifier l’offre après son dépôt — non pas une modification en cours d’exécution au sens des articles 38 et suivants de l’arrêté royal du 14 janvier 2013, mais une demande de modification de l’offre elle-même. Ajoutée aux indices du caractère essentiel que la SLRB attachait au seuil de 30 %, une erreur manifeste d’appréciation ne pouvait prima facie être exclue. Le moyen a été jugé sérieux en ses deux branches, la balance des intérêts n’y faisait pas obstacle, et la suspension a été ordonnée — contre l’avis contraire du premier auditeur. Les dépens ont été réservés.
Pourquoi c'est important ?
L’arrêt touche à l’une des questions les plus sensibles de la passation : quand une dérogation aux documents du marché constitue-t-elle une irrégularité substantielle imposant l’écartement de l’offre ? L’article 76 de l’arrêté royal du 18 avril 2017 laisse au pouvoir adjudicateur une marge d’appréciation réelle, mais cette affaire en marque la limite. Qui érige un seuil en ‘obligation’ — ici même en condition de l’admissibilité d’une variation du nombre de logements — crée l’apparence d’une exigence minimale, même sans les mots ‘à peine de nullité’. Et qui écarte ensuite la dérogation comme ‘facilement modifiable’ tout en demandant aussitôt au lauréat d’ajuster son projet ruine son propre raisonnement : le Conseil y a lu l’intention de faire modifier une offre après son dépôt, ce que l’article 82 interdit précisément. Le volet procédural mérite aussi l’attention : la tentative de la SLRB de faire déclarer le moyen irrecevable parce que les requérants restaient eux-mêmes sous un seuil du cahier des charges a buté sur un constat de fait — le rapport d’analyse n’avait relevé aucune irrégularité de leur côté — et sur le principe selon lequel, depuis la loi du 17 juin 2013, l’intérêt au moyen ne dépend plus des chances d’obtenir le marché. Enfin, l’affaire montre qu’un écart d’un seul point de pourcentage peut suffire à faire tomber une attribution, et que le Conseil suspend au besoin contre l’avis de son propre auditeur.
La leçon
Pour les pouvoirs adjudicateurs : décidez avant la publication quelles exigences sont réellement minimales et dites-le expressément — et dites tout aussi expressément quelles dispositions ne sont pas des conditions de régularité, comme cela avait été fait ici pour l’annexe technique mais pas pour le programme de logements. Si vous jugez ‘minime’ la dérogation du lauréat, motivez concrètement pourquoi elle n’affecte ni la comparabilité, ni la concurrence, ni l’engagement, et ne la corrigez jamais en demandant au soumissionnaire d’adapter son offre : cette demande est la meilleure preuve que l’exigence comptait. Pour les soumissionnaires : demandez le rapport d’analyse et confrontez l’offre du lauréat à chaque seuil formulé comme une obligation. Un point de pourcentage sous un minimum érigé en condition peut suffire à fonder un moyen sérieux — et une contre-exception sur votre propre offre ne tient que si le pouvoir adjudicateur y avait lui-même constaté une irrégularité à l’époque.
Posez-vous la question
Votre cahier des charges érige-t-il des seuils en ‘obligations’ ou en ‘minima’ sans préciser la sanction de leur non-respect — et réalisez-vous que le Conseil peut y lire des exigences minimales ? Si vous fermez les yeux sur une dérogation dans l’offre retenue, pouvez-vous expliquer pourquoi elle n’affecte ni la comparabilité des offres ni la concurrence, sans vous rabattre sur ‘on corrigera en exécution’ ? Savez-vous que demander au soumissionnaire choisi d’ajuster son projet après l’attribution peut constituer une modification interdite de l’offre ? Et comme soumissionnaire évincé : avez-vous vérifié dans le rapport d’analyse les écarts du lauréat par rapport à chaque seuil du cahier des charges, si minime soit-il ?
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →