Les sociétés immobilières de service public bruxelloises ne sont pas des autorités — vérifiez toujours la juridiction d'abord
Le Conseil d'État rejette le recours d'extrême urgence de Belfoul Industrie contre une attribution de Le Logement Bruxellois non pas au fond mais pour incompétence : selon la jurisprudence constante, une SISP bruxelloise n'est pas une 'autorité' au sens de l'article 14 des lois coordonnées sur le Conseil d'État, de sorte que ses décisions d'attribution relèvent des tribunaux civils — ce que l'avis de marché précisait d'ailleurs expressément.
Que s'est-il passé ?
Le Logement Bruxellois — SISP (société immobilière de service public) bruxelloise constituée sous forme coopérative — a publié un marché de travaux 'travaux de remise en état des logements après chaque sortie locative', à attribuer par procédure ouverte. La date limite des offres était le 14 juin 2024. La SRL Belfoul Industrie a remis offre à 1.660.985 € avec 3 % de rabais. Après réception des offres, Le Logement Bruxellois a, le 25 juin, adressé un courrier demandant la justification des prix (procédure de l'article 36). Le 28 juin, un second courrier demandait des informations complémentaires sur certains postes du métré. Belfoul a répondu le 2 juillet et à nouveau le 3 juillet (avec plus de détails sur les prix des matériaux et les coûts de main-d'œuvre). Le 3 octobre 2024, le marché a été attribué à trois autres soumissionnaires (Renfort Renov, Ecobel Construct et MSBpartner), et l'offre de Belfoul a été écartée pour des motifs liés à la justification des prix. Belfoul a introduit le 18 octobre 2024 une demande de suspension d'extrême urgence devant le Conseil d'État. Le Logement Bruxellois a soulevé une exception cardinale : le Conseil n'est pas compétent. La SRL Ecobel Construct est intervenue (intervention admise) et a soutenu la même exception. Ecobel a en outre relevé que l'avis de marché précisait déjà que l'instance de recours compétente était le tribunal de première instance de Bruxelles — l'erreur n'est donc imputable qu'à Belfoul. À l'audience du 5 novembre 2024, Belfoul a plaidé que Le Logement Bruxellois est une 'autorité' parce qu'elle exerce des missions de service public au titre des articles 67 et suivants du Code bruxellois du Logement : elle pose des actes de gestion immobilière, participe à la politique régionale du logement et peut exproprier. Le Logement Bruxellois a répliqué : Belfoul a elle-même reconnu à l'audience que Le Logement Bruxellois est une personne morale de droit privé (à la différence de la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et des SLSP wallonnes). Elle ne peut donc être 'autorité' que si elle peut adopter des décisions contraignantes à l'égard de tiers — ce qui n'est pas le cas. L'exercice de missions de service public ne la dote pas de l'imperium, et une décision d'attribution noue des relations contractuelles, elle n'est pas une décision unilatérale. Le Conseil d'État confirme : la jurisprudence majoritaire ne qualifie pas les SISP instituées en vertu du Code bruxellois du Logement d'autorités au sens de l'article 14. Voir notamment les arrêts 211.775 (3 mars 2011), 215.147 (14 septembre 2011), 220.810 (2 octobre 2012), 233.977 (1er mars 2016) et 234.598 (28 avril 2016). Rien dans la requête n'invite le Conseil à s'écarter de cette ligne. En outre, accepter un marché public est d'ordre contractuel, pas une décision unilatérale obligatoire pour les tiers. L'extrême urgence n'est donc pas examinée au fond mais rejetée pour incompétence. Belfoul supporte le droit de rôle de 200 €, la contribution de 24 € et une indemnité de procédure de 770 €. Ecobel Construct supporte son droit d'intervention de 150 €.
Pourquoi c'est important ?
La première question dans tout recours contre une attribution n'est pas 'l'attribution est-elle régulière ?' mais 'quel juge est compétent ?'. Ce n'est pas un point académique — cela détermine quels délais s'appliquent, quelle procédure vous suivez, quelle structure de coûts l'accompagne. Pour les marchés publics, règle empirique : les autorités classiques (État, Régions, Communautés, provinces, communes, CPAS, organes administratifs) et certains organismes de droit public dotés de l'imperium sont des 'autorités' au sens de l'article 14. Les SISP bruxelloises, les SLSP wallonnes et de nombreuses autres entités coopératives ou privées fournissant des 'services d'intérêt général' ne le sont pas, indépendamment de leur mission sociale. Leurs décisions d'attribution sont attaquées devant le tribunal ordinaire de première instance — généralement Bruxelles comme siège. Cela figure souvent expressément dans l'avis de marché : les bid managers qui présument la compétence du Conseil d'État sans vérifier perdent non seulement l'affaire, mais aussi la protection effective, puisqu'au moment où ils atteignent le bon juge, le contrat est déjà attribué à un autre soumissionnaire.
La leçon
Pour tout litige de marché public, vérifiez d'abord trois choses. Un : quelle est la forme juridique de l'adjudicateur ? État, commune, CPAS → Conseil d'État. Société anonyme, coopérative, SISP/SLSP/société de logement social → juge civil, sauf si l'entité est expressément constituée comme personne morale de droit public dotée de l'imperium. Deux : que dit la rubrique 'voies de recours' de l'avis de marché ? Cette rubrique est juridiquement contraignante comme indication et souvent correcte. Trois : en cas de doute, allez dans les deux directions. Déposez parallèlement devant les deux juridictions avec une demande subsidiaire, ou déposez d'abord en référé civil pour une sécurité juridique maximale. Aller trop tard devant la mauvaise juridiction vous coûte non seulement la question de compétence mais souvent l'affaire elle-même — par expiration du standstill ou commencement de l'exécution.
Posez-vous la question
L'adjudicateur dans votre contestation est-il une SA, une SRL, une coopérative ou une SISP/SLSP/société de logement social ? Si oui : vérifiez la rubrique 'instance de recours' de l'avis de marché avant de saisir le Conseil d'État. Dit-elle 'tribunal de première instance' ou 'juge civil' ? Alors le Conseil d'État n'est pas une option — même si vous pensez que l'entité remplit une mission publique.
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →