Attendre une 'décision implicite de modification' jusqu'à lire dans la presse que le gagnant amène un nouveau partenaire — vous êtes 60 jours en retard
Inter Real Estate Trusty a attendu deux mois et demi après la notification du rejet de son offre pour la vente du Muntcentrum, a ensuite lu dans la presse que le consortium gagnant WCCS s'associait à Immobel, et a tenté un recours d'extrême urgence contre une 'décision implicite de modification' — le Conseil rejette les décisions initiales comme hors délai et la modification implicite comme inexistante.
Que s'est-il passé ?
Le 5 février 2018, la Ville de Bruxelles et bpost ont conclu un accord de coopération pour vendre conjointement leurs parts dans le Muntcentrum (complexe de la place de Brouckère). La transaction prenait la forme d'une 'consultation de marché transparente' sui generis — pas un marché public classique — comprenant trois volets : vente des espaces respectifs, lease-back/lease-swap pour bpost (nouveau bail à long terme dans un Muntcentrum rénové ou un autre immeuble de bureaux), et baux temporaires jusqu'à ce que bpost et la Ville déménagent vers les nouveaux bureaux et le nouveau centre administratif Brucity. bpost détenant la plus grande part, il a piloté le processus. La consultation a été annoncée le 7 mars 2018 via internet, un salon international de l'immobilier et la presse spécialisée. Le 7 mai 2018, sept candidats se sont déclarés, dont Inter Real Estate Trusty (IRT) et le consortium WCCS (Whitewood Capital, CIIAMB, Cordeel, Strabag). Le 28 septembre 2018, une short list de deux a été établie : IRT et WCCS, tous deux remettant un BAFO le 7 décembre 2018. Le 16 janvier 2019, bpost a retenu l'offre WCCS (environ 80 millions d'euros pour les parts, bail à long terme dans la tour de Brouckère rénovée — future 'Multi Tower' — et baux temporaires) ; la Ville de Bruxelles a suivi le 17 janvier. Par courriel du 18 janvier 2019, IRT a été informée du rejet de son offre. IRT a téléphoné à Deloitte Real Estate (conseil de bpost) pour des informations complémentaires qu'elle aurait obtenues. Le 23 janvier 2019, les conventions sous seing privé ont été signées. Ce n'est que le 5 avril 2019 — plus de deux mois et demi après la notification — qu'IRT a écrit aux défendeurs, à la suite d'un article de presse mentionnant une nouvelle collaboration entre Whitewood et Immobel. Les défendeurs ont répondu le 10 avril qu'ils avaient eux aussi appris cette collaboration par la presse et qu'elle était sans lien avec la consultation. Le 10 avril 2019, IRT introduit le recours d'extrême urgence, visant deux décisions : (1) une 'décision implicite de date inconnue' modifiant la vente initiale en autorisant WCCS à s'associer à Immobel, et (2) les décisions d'attribution initiales. Le Conseil ne tranche pas la question de savoir s'il s'agit ou non d'un marché public — question qui conditionne l'application de la loi du 17 juin 2013 (sans preuve d'urgence). Dans les deux variantes procédurales, l'article 17, §1er des lois coordonnées s'applique : la suspension n'est possible que si l'acte attaqué est encore 'susceptible d'annulation'. Quant aux décisions initiales : IRT a été notifiée le 18 janvier, a téléphoné le même jour et s'estimait suffisamment informée — puis n'a rien fait pendant plus de soixante jours. Le délai d'annulation était dès lors expiré ; les décisions initiales ne peuvent plus être annulées, ni donc suspendues. Quant à la 'décision implicite de modification' : 'Les décisions implicites comme objet de recours en annulation et en suspension sont presque toujours problématiques'. Le Conseil doit vérifier si une telle décision existe, et ici les défendeurs en contestent expressément l'existence : ils n'ont pas modifié la transaction, ils ont eux aussi appris la collaboration Whitewood-Immobel par la presse et celle-ci est étrangère à la consultation. Le Conseil conclut qu'aucune modification implicite n'apparaît — des actes administratifs dont l'existence n'est pas établie ne peuvent faire l'objet d'un recours. Demande rejetée intégralement ; dépens à charge d'IRT (200 euros de droit de rôle, 20 euros de contribution, 700 euros d'indemnité de procédure aux défendeurs, chacun pour moitié).
Pourquoi c'est important ?
Deux pièges récurrents en une seule affaire. Un : le délai de soixante jours. Beaucoup de soumissionnaires, après une notification de rejet 'sèche' ('votre offre n'a pas été retenue'), commencent par téléphoner pour obtenir des informations, espèrent y voir plus clair, et attendent ensuite quelques semaines avant de décider d'agir. Cette stratégie vous coûte vos droits — le Conseil regarde le moment où vous vous êtes 'estimé suffisamment informé', et une confirmation téléphonique de l'essentiel suffit. Deux : la fiction de la 'décision implicite de modification'. Quand vous apprenez ensuite que le gagnant travaille soudain avec un nouveau partenaire, vous pensez souvent : 'il doit y avoir une nouvelle décision quelque part'. Mais le Conseil exige la preuve concrète que cette décision existe — une simple mention de presse d'une collaboration commerciale ultérieure ne suffit jamais, et l'adjudicateur peut nier son existence. Pour réagir à des conditions d'exécution modifiées : construisez votre dossier autour d'une décision identifiable, pas autour d'un soupçon.
La leçon
Si vous recevez un courriel de rejet après une consultation de marché ou un marché public, lancez immédiatement le compteur des 60 jours. Un coup de fil pour 'plus d'informations' ne prolonge pas le délai — il prouve au contraire que vous vous estimiez suffisamment informé. Prenez deux décisions dans les deux premières semaines : (1) vais-je introduire un recours, et (2) quelle est la date ultime de dépôt formel. Et si vous apprenez plus tard que le gagnant travaille avec un nouveau partenaire, ne traitez pas cela automatiquement comme une 'modification déguisée'. Demandez d'abord à l'adjudicateur par écrit s'il y a eu une nouvelle décision. Si vous obtenez un démenti, vous êtes coincé — une 'décision implicite' contestée à la fois par l'adjudicateur et par le gagnant ne passera pas devant le Conseil.
Posez-vous la question
Quand ai-je été formellement notifié du rejet ? Ai-je ensuite demandé des éclaircissements par téléphone ou courriel — et si oui, quand ? Combien de jours suis-je aujourd'hui de cette date ? Si c'est plus de 50 et que j'hésite encore : ai-je appelé mon avocat aujourd'hui ? Et si je m'appuie sur une 'modification implicite' : ai-je une seule pièce écrite concrète confirmant l'existence de cette nouvelle décision — ou est-ce que je construis mon dossier sur un article de presse ?
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →