Ce que le pouvoir adjudicateur appelle un 'souhait' et ce qui est une exigence contraignante — à 'Espace Rogier', cette distinction coûte à la Ville de Namur une suspension complète
Le Conseil d'État suspend l'attribution d'un marché combiné de 14 millions d'euros à Cœur de Ville parce que le programme général — à de multiples reprises et sans ambiguïté — imposait un gabarit R+3 pour les volumes de logements privés, alors que l'offre retenue proposait un R+5 : prescription contraignante, non un 'souhait', dont le dépassement affecte le critère d'attribution 'prix'.
Que s'est-il passé ?
Depuis 2014, la Ville de Namur travaille au réaménagement de l'« Espace Rogier » en centre-ville : salles de spectacle et horeca, conservatoire et un second projet autour de la Cité des Métiers — bureaux, logements publics et parking souterrain, plus la vente de parcelles pour des logements privés. Le 28 juin 2018, le conseil communal approuve le cahier spécial des charges du second volet. Estimation : 14.000.000 € TVAC. Procédure ouverte, pas de lots — explicitement justifié par la cohérence urbanistique de l'ensemble de l'îlot. Quatre soumissionnaires déposent une offre le 2 mai 2019 : Cœur de Ville, Les Entreprises Gilles Moury, CIT Blaton et Immo Louis De Waele. Le 5 novembre 2019, la Ville sélectionne les trois premières (Immo Louis De Waele est écartée pour irrégularités substantielles), approuve le rapport d'attribution rédigé par le Bureau Économique de la Province de Namur et attribue le marché à Cœur de Ville. Moury — classée seconde — introduit une suspension d'extrême urgence le 28 novembre 2019. Moyen unique, première branche : le programme général du cahier des charges impose à pas moins de huit reprises (p.4, p.12, p.13, p.15, p.17, p.32, p.38, p.40, p.41) un gabarit « R+3 » pour le volet privé — « il s'agira d'une construction en R+3 », assorti de schémas. Cœur de Ville propose pourtant un R+5. Pour Moury, c'est une irrégularité substantielle qui aurait dû entraîner le rejet de l'offre. La Ville et la partie intervenante se défendent avec la même logique : le volet privé porte sur « la vente des parcelles à l'adjudicataire à charge pour ce dernier d'y construire, selon son propre programme, des logements ». Le programme général ne serait qu'un « souhait », publié sous la rubrique « parti d'aménagement retenu » à la p.41 comme « synthèse des réflexions […] sur un aménagement et une utilisation souhaités ». Le choix de ne pas allotir démontrerait que les deux volets sont peu liés. De plus, le formulaire Q&A contenait une question sur R+4, à laquelle la Ville renvoyait à l'urbanisme (« l'acceptation du gabarit R+4 dépendra du projet présenté »), preuve que le gabarit R+3 serait flexible. Le Conseil d'État ne suit pas cette lecture. La formulation « il s'agira d'une construction en R+3 » n'est pas un souhait mais une exigence. Le fait que le cahier laisse par ailleurs au soumissionnaire la liberté de concevoir « selon son propre programme » n'exclut pas certaines contraintes — comme le gabarit. La synthèse de la p.41 sous « souhaits » ne pèse pas face aux dix à douze autres passages et aux schémas qui présentent le R+3 comme le concept de construction. La réponse au Q&A ne portait que sur l'aspect urbanistique et ne peut modifier la portée des prescriptions. La présence d'une clause d'indemnisation (l'adjudicataire couvre la Ville pour les dommages liés aux logements privés) découle logiquement des actes de cession — elle ne prouve pas que le gabarit serait « indicatif ». Aux termes de l'article 76, § 1er, alinéa 3, de l'AR du 18 avril 2017, une irrégularité est substantielle dès lors qu'elle confère un avantage discriminatoire à un soumissionnaire, fausse la concurrence ou empêche l'évaluation de l'offre. Ici, le lien est direct : un gabarit plus haut signifie davantage de logements, donc une rentabilité économique accrue du volet privé. Cela permet au soumissionnaire de proposer un prix moindre pour le volet public — précisément le premier critère d'attribution, valant 350 sur 1025 points. L'irrégularité est donc substantielle ; le moyen est sérieux dans sa première branche. Le Conseil n'examine pas les deux autres branches, suspend l'attribution du 8 novembre 2019, refuse la mesure provisoire d'attribution forcée à Moury (excédant la compétence en référé) et maintient la confidentialité des offres.
Pourquoi c'est important ?
Les pouvoirs adjudicateurs mêlent souvent dans leurs cahiers des charges des prescriptions contraignantes et des « souhaits » plus mous. Pour qui rédige une offre, c'est un champ de mines : comment savoir quelle règle suivre strictement et laquelle interpréter avec créativité ? Cet arrêt indique la voie. Ce qui compte n'est pas l'intitulé de la rubrique (« souhait », « parti d'aménagement », « wish ») mais la formulation elle-même plus la cohérence à travers tous les documents du marché. Un énoncé à l'indicatif — « sera », « doit » — combiné à une répétition sur plusieurs pages et à des schémas explicatifs sera lu comme contraignant par le Conseil d'État, même si le pouvoir adjudicateur défend ensuite la lecture inverse. Pour les bid managers, deux conséquences immédiates. Première : avant de choisir une interprétation « créative » qui s'écarte du cahier, relisez les trois catégories de documents (clauses administratives, programme technique, fiches/schémas) et comptez les occurrences de l'exigence contestée. Au-delà de trois ou quatre mentions, vous êtes en terrain fragile. Seconde : si vous êtes classé second ou troisième et que vous constatez que le lauréat n'a pas respecté une telle prescription, la combinaison « avantage discriminatoire » (article 76, § 1er, alinéa 3) + impact sur le critère d'attribution est un levier de suspension solide — surtout dans les marchés combinés où les éléments s'influencent économiquement. Pour les pouvoirs adjudicateurs, la leçon est inverse : si vous voulez réellement formuler un souhait, écrivez-le tel quel et utilisez le conditionnel (« pourrait », « peut », « est laissé à la liberté du soumissionnaire »). Une réponse Q&A renvoyant à l'urbanisme n'est pas un blanc-seing — elle ne change rien au cahier.
La leçon
Quand vous contestez une attribution (ou que, comme pouvoir adjudicateur, vous analysez des offres) : commencez par un inventaire textuel de la prescription qui fait la différence. À quelle fréquence apparaît-elle ? Dans quels documents (clauses administratives, programme, fiches techniques, schémas) ? Dans quelle forme verbale — indicatif « est » ou conditionnel « serait » ? Un R+3 qui « sera » est fondamentalement différent d'un R+3 qui est « souhaité ». Et vérifiez surtout : le manquement a-t-il un impact sur un critère d'attribution ? Dans les marchés combinés (volet public/privé, conception/construction, fourniture/entretien), les volets paraissent séparés ; économiquement, ils ne le sont presque jamais.
Posez-vous la question
Regardez votre cahier des charges (ou celui d'un marché où vous avez fini deuxième) : à quelle fréquence l'exigence contestée apparaît-elle dans tous les documents combinés ? Si plus de cinq mentions plus au moins un schéma qui visualise la règle : devant le Conseil d'État, vous êtes en zone « prescription contraignante », et le pouvoir adjudicateur ne peut plus se retrancher derrière l'argument du « souhait ».
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →