Vendre un terrain de 1,17 million à un concurrent — le bénéfice que vous prétendez perdre ne peut pas flotter entre 594.000 et 950.400 euros, sinon il n'y a pas d'« urgence »
Le Conseil d'État refuse de suspendre la vente communale d'un terrain de 14.443 m² à Immo-3B parce que Caselia Development n'étaye pas concrètement son préjudice économique — une fourchette de bénéfice de 594.000 à 950.400 euros ne fait pas la preuve de l'urgence.
Que s'est-il passé ?
Le 1er juin 2017, le conseil communal de Blégny a décidé de vendre un terrain de 14.443 m² sur le site de l'ancienne Caserne de Saive (ancien domaine militaire, 'Quartier Cahorday') par procédure de gré à gré avec publicité, dans le cadre d'un projet de rénovation urbaine. Le délai de remise des offres a finalement été prolongé jusqu'au 31 mars 2019. Trois candidats ont remis offre : Matexi Liège, Immo-3B et Caselia Development. Le 23 mai 2019, le conseil a choisi Immo-3B au prix de 1.169.883 euros. Caselia Development a immédiatement saisi le Conseil d'État. Une première demande de suspension en extrême urgence a été rejetée par arrêt n° 245.009 du 27 juin 2019 — non sur le fond, mais parce que Caselia n'avait pas fait preuve de la diligence requise. Caselia a alors été condamnée au droit de rôle (200 euros), à la contribution (20 euros) et à une indemnité de procédure de 700 euros. Immo-3B est intervenue et a réglé son droit d'intervention de 150 euros. Dans la procédure ordinaire de suspension qui a suivi, Caselia a invoqué trois types de préjudices : (i) un préjudice économique dû à la perte du projet, (ii) la perte d'un 'marché de référence' — un projet phare destiné à renforcer sa réputation — et (iii) un préjudice financier et de référence pour son partenaire architecte Quadra Architecture & Management. Le Conseil a examiné chaque point. Le préjudice économique était évalué 'entre 594.000 et 950.400 euros de bénéfice net'. Une fourchette si large qu'elle perdait toute valeur informative. Caselia n'a donné aucune indication sur la manière dont l'acquisition du terrain aurait affecté sa situation financière — investissement, trésorerie, calendrier. Aucune pièce ne démontrait que la perte du projet touchait sa viabilité. Selon le Conseil, il s'agissait des 'aléas et difficultés propres à toute participation à une mise en concurrence' — risques ordinaires de la concurrence. La perte de 'marché de référence' a échoué tout autant. Caselia faisait valoir que le projet l'aiderait à 'se constituer une belle référence et développer une expertise' — généralités applicables à tout projet. La couverture médiatique et la présentation du projet par la commune ne suffisaient pas à établir une valeur de référence spécifique. Pour le préjudice de l'architecte partenaire, le Conseil s'est appuyé sur un principe classique : le préjudice subi par un tiers ne confère pas à la requérante un intérêt personnel. Quadra aurait pu introduire sa propre action ; Caselia ne pouvait l'invoquer. Résultat : les trois angles tombent. L'urgence n'est pas établie et le débat central sur la conclusion ou non du contrat de vente devient sans objet. La demande de suspension est rejetée ; dépens réservés.
Pourquoi c'est important ?
Quiconque saisit le Conseil dans une procédure ordinaire de suspension porte la charge de la preuve de l'urgence — concrètement, en chiffres, et personnellement. Une fourchette de bénéfice de 594.000 à 950.400 euros n'est pas une preuve mais une amorce. Les généralités sur la 'réputation' et l'« expertise » ne comptent pas — il faut démontrer pourquoi ce projet précis est rare, complexe ou visible au point que sa perte serait irréversible. Et le préjudice subi par un partenaire ou sous-traitant ne peut être présenté comme le vôtre. L'arrêt rappelle aussi que les ventes publiques d'immobilier dans des projets de rénovation urbaine — même de gré à gré avec publicité — relèvent du même régime de protection juridictionnelle que les marchés publics classiques.
La leçon
Construisez votre dossier d'urgence avant de déposer la requête : chiffrez votre marge projetée en un montant unique (pas une fourchette de 60 %), étayez-la par votre comptabilité ou un rapport de réviseur, et montrez explicitement comment la perte du projet touche votre liquidité, votre portefeuille ou votre continuité. Pour invoquer un 'marché de référence', démontrez son caractère objectivement exceptionnel (rareté, ampleur, défi technique, projet phare). Et n'oubliez pas une règle de base : seul le préjudice personnel compte — pas celui de votre architecte, de votre partenaire ou de votre sous-traitant.
Posez-vous la question
Votre requête mentionne-t-elle un montant unique de préjudice, ou une fourchette de plus de 30 % ? Avez-vous joint des pièces démontrant que la perte touche votre viabilité, et non seulement votre rendement escompté ? Et votre requête invoque-t-elle un préjudice subi par un partenaire de projet qui n'est pas lui-même co-requérant ?
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →