Une déclaration orale durant la visite des lieux ne modifie pas le cahier des charges — et ne peut donc rendre une offre irrégulière
Le Conseil d'État suspend l'attribution d'un marché de désamiantage à Laurenty parce que la Régie des Bâtiments a écarté l'offre de SBMI sur la base d'une instruction orale lors de la visite des lieux et n'a traité que partiellement la justification de prix dans sa motivation.
Que s'est-il passé ?
En janvier 2023, la Régie des Bâtiments lance un marché pour le désamiantage et le remplacement de dalles de plancher au 2e étage du bloc D, quartier Géruzet (police fédérale, Etterbeek), procédure ouverte, estimation 467.707 € HTVA. Six soumissionnaires. Au stade du contrôle des prix, la Régie demande à SBMI des clarifications sur les postes 16 (création zone hermétique), 17 (évacuation asbeste friable) et 19 (nettoyage final) — d'abord sur la base de l'art. 35 de l'AR du 18/04/2017 (clarification), puis pour le poste 17 sur la base de l'art. 36 (justification de prix anormalement bas). Sur le poste 17, le prix de SBMI était 79,5% sous la moyenne des autres offres. SBMI répond en détail : camions et conteneurs en propre (amortis), chauffeur sur payroll, prix négociés avec centres de traitement et d'enfouissement en sa qualité de collecteur agréé, et un tri préalable du brokkelig asbest en deux fractions — 'asbeste friable en traitement' (950 €/tonne via centre de traitement) et 'asbeste friable de classe 1' (80 €/tonne via centre d'enfouissement). Ce tri rend le tarif bas possible. Le 3 août 2023, la Régie exclut l'offre de SBMI pour irrégularité substantielle (prix anormalement bas sur le poste 17, qui représente 32% du marché) et attribue à Laurenty Bâtiments Gebouwen pour 467.707 € HTVA. Motivation : la solution du tri préalable avait été 'préalablement discutée lors de la visite des lieux' et le pouvoir adjudicateur avait alors indiqué que cette solution n'était pas à intégrer dans l'offre de base — les soumissionnaires pouvaient l'inscrire au volet D 'lacunes', ce que SBMI n'avait pas fait. SBMI introduit un référé d'extrême urgence le 18 août. Le Conseil d'État (VIe chambre en référé, 8 septembre 2023) retient deux constats. Un : la décision attaquée n'explique nulle part pourquoi un tri préalable serait fondamentalement incompatible avec l'offre de base — elle se réfère uniquement à des discussions orales lors de la visite des lieux. Une instruction orale par un membre du personnel pendant la visite des lieux ne constitue pas une modification valable des documents du marché. Les modifications exigent une décision de l'organe compétent du pouvoir adjudicateur. Deux : la motivation ne traite que du tri préalable et tait les autres justifications de SBMI (conditions favorables, matériel propre, chauffeur en payroll). Une justification de prix exige 'un examen concret et effectif' de TOUS les éléments soulevés, avec une motivation faisant ressortir 'la réalité, l'exactitude et la pertinence' des éléments. La motivation complémentaire produite par la Régie dans sa note d'observations et à l'audience arrive trop tard : 'les explications fournies a posteriori ne peuvent pallier les vices de motivation de l'acte attaqué'. La deuxième branche du moyen est sérieuse. Suspension prononcée.
Pourquoi c'est important ?
Double avertissement pour les pouvoirs adjudicateurs qui passent des marchés techniquement complexes (amiante, démolition, rénovation spécialisée). Premier : tout ce qui est dit pendant une visite des lieux est informatif — pas un élément contractuel. Si vous voulez tenir une exigence, elle doit figurer dans les documents écrits, validée par l'organe compétent, idéalement communiquée à tous via une rectification. Second : une justification de prix n'est pas une liste de cases à cocher mais un débat motivé. Comme pouvoir adjudicateur, répondez à TOUS les éléments avancés par le soumissionnaire, pas uniquement aux plus faibles. Pour les bid managers, l'inverse : exposez votre modèle de coût avec arguments et gardez les parties distinctes — si l'autorité n'attaque qu'une partie, les autres restent comme preuve que la motivation est trop étroite.
La leçon
Si vous évoquez une méthode dérogatoire pendant une visite des lieux (ex. 'séparer l'amiante en deux fractions pour évacuation moins chère'), inscrivez-la ensuite par rectification dans le cahier — sinon un soumissionnaire peut invoquer cette méthode comme justification de prix ET vous traîner au Conseil. Et dans toute décision d'exclusion pour prix anormal : faites un tableau avec (a) les éléments de la justification du soumissionnaire et (b) votre objection concrète par élément. Pas de ligne ? Pas de motivation. Pas de motivation ? Suspension.
Posez-vous la question
Pour chaque décision d'écarter une offre pour prix anormalement bas : ouvrez la justification de prix du soumissionnaire, lisez-la paragraphe par paragraphe, et vérifiez que votre rapport d'attribution traite chaque argument séparément — matériel propre, personnel propre, tarifs négociés, méthode technique. Un argument oublié = un trou dans la motivation = un référé qui passe.
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →