52 % sous l'estimation et 35 % sous le concurrent : « aucun prix anormal constaté » n'est pas une motivation
Le Conseil d'État suspend l'attribution d'un marché de restauration de monuments funéraires parce que la commune de Zulte a expédié, dans le rapport d'attribution, le prix manifestement bas du lauréat — 52,5 % sous l'estimation et 34,7 % sous le deuxième soumissionnaire — par la formule standard « aucun prix total ou prix unitaire anormal constaté », sans que le dossier démontre qu'un examen général des prix véritablement sérieux a eu lieu.
Que s'est-il passé ?
La commune de Zulte a lancé une procédure négociée sans publication préalable pour la restauration de onze monuments funéraires au cimetière « Machelen oud » — patrimoine funéraire. Estimée à 133.781 euros HTVA. Trois entreprises ont remis une offre : la nv M. (non sélectionnée, faute d'avoir joint les qualifications), la nv A.V. (la requérante) et la bv L.A. Critères d'attribution : prix 30 sur 100, note conceptuelle 60 sur 100, délai d'exécution et organisation du chantier 10 sur 100. L.A. a offert 76.880,98 euros TVAC, A.V. 117.819,44 euros TVAC. Un écart de 34,7 % entre les deux offres. L.A. se situait 52,5 % sous l'estimation ; A.V. 27,2 % sous. Sur le fond, A.V. obtenait une meilleure note conceptuelle (60/60 contre 50/60 pour L.A.) : « très détaillée », « prudence et expertise », notamment pour le traitement des fissures et stylolithes. Sur le délai d'exécution, L.A. marquait légèrement mieux (10 contre 8). Totaux : L.A. 90 %, A.V. 87,58 %. Attribution : L.A. La requérante soutenait que la commune n'avait conduit aucun examen sérieux des prix malgré l'apparence d'anormalité. La commune opposait l'art. 36 §6 de l'AR Passation 2017 : l'examen spécifique des prix anormaux n'est pas obligatoire dans une procédure négociée sans publication pour des travaux inférieurs à 500.000 euros. Exact. Mais le Conseil d'État rappelle que l'examen GÉNÉRAL des prix (art. 35 de l'AR, art. 84 de la loi) s'applique toujours — il est une composante inhérente du contrôle de régularité. L'article 36 (examen spécifique) peut ne pas être obligatoire, mais face à un constat sérieux de prix apparemment anormaux, le pouvoir adjudicateur doit au minimum examiner cette apparence et motiver pourquoi il la dépasse. Un écart de 52,5 % par rapport à l'estimation, combiné à 34,7 % sous le deuxième soumissionnaire, est, selon le Conseil, « de nature à éveiller une certaine suspicion chez un pouvoir adjudicateur diligent ». Le rapport d'attribution indique seulement : « Aucun prix total ou prix unitaire anormal constaté. » Le dossier administratif contenait bien un « examen interne des offres » confidentiel comparant les postes par tombe. Mais le Conseil consulte ce document et constate : la seule explication substantielle qu'il donne à l'écart de prix est qu'A.V. ajouterait « un état de conservation supplémentaire par tombe ». Cet argument ne tient pas : tout restaurateur doit logiquement d'abord évaluer l'état de conservation sur place avant de restaurer. Ni le rapport d'attribution ni le dossier ne témoignent d'un examen général sérieux. Moyen sérieux. Suspension en extrême urgence accordée.
Pourquoi c'est important ?
La procédure négociée sans publication préalable sous 500.000 euros est très utilisée pour les petits marchés — et nombre d'adjudicateurs pensent qu'elle les dispense de tout examen de prix. Faux. L'article 36 (examen spécifique) n'est en effet pas obligatoire. Mais l'article 35 (examen général) et l'article 84 de la loi restent pleinement applicables. Concrètement : lorsqu'une offre lauréate se situe significativement en dessous de l'estimation et des autres soumissionnaires, le rapport d'attribution doit comporter davantage que la formule standard selon laquelle aucun prix anormal n'a été constaté. Le dossier doit démontrer qu'une comparaison sérieuse a effectivement eu lieu — et, en cas d'écart substantiel, qu'il existe une explication rationnelle et défendable. Cet arrêt est aussi intéressant parce que le Conseil consulte bel et bien l'examen interne confidentiel : il ne suffit pas de garder la motivation « en réserve » dans un document interne si ce document lui-même ne démontre pas un examen sérieux.
La leçon
Quand une offre gagnante se situe à plus de 25 % sous l'estimation et à plus de 20 % sous le deuxième soumissionnaire : documentez explicitement votre examen général des prix dans le rapport d'attribution. Pour chaque écart significatif, indiquez une explication concrète et vérifiable — idéalement liée à des éléments objectifs (frais généraux moindres, matériel propre, exécution plus efficace, sous-traitance moins chère). « Aucun prix anormal constaté » est une formule, pas une motivation. Et : l'exception de l'art. 36 §6 pour les procédures négociées sous 500 k€ ne vous dispense que de l'examen SPÉCIFIQUE — jamais de l'examen général.
Posez-vous la question
Dans votre procédure négociée, l'offre gagnante est-elle à plus de 25 % sous votre estimation ET à plus de 20 % sous le deuxième soumissionnaire ? Pouvez-vous désigner précisément dans le rapport d'attribution les postes qui expliquent l'écart, et justifier pourquoi cet écart est réel et non une simple sous-cotation ? Si votre réponse est « aucun prix anormal constaté » : vous n'avez pas une motivation, vous avez une formule.
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →